Chcem kúpiť byt ako investíciu. Na čo sa zamerať?

Autor: Roman Kružliak, investor do nájomných nehnuteľností 10.11.2023 611x

Lokalita, rozloha, zariadenie, pravidelné poplatky do fondu opráv, výška splátok... Na tieto faktory by ste sa mali zamerať v prípade, že plánujete kúpiť byt za účelom investície - prenájmu. Na otázky, ktoré treba zvážiť pred kúpou, odpovedal realitný investor a lektor Roman Kružliak.

Pri akej sume môžem uvažovať nad kúpou investičnej nehnuteľnosti?

Pre začiatočného investora je vhodné, aby mal úspory približne na úrovni 20% z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Ak hovoríme o príklade bytu za 100.000 eur, je vhodné, aby mal investor našetrené približne 20.000 eur. Pokročilý investor vie kúpiť nehnuteľnosť aj bez úspor, prípadne úplným protikladom môže byť, že nehnuteľnosť kupuje z vlastných zdrojov, a teda pri kúpe potrebuje 100% kúpnej ceny.

Byty na prenájom treba zariadiť neutrálne.

Oplatí sa kúpiť byt na prenájom v hlavnom meste alebo sa radšej zamerať na krajské mestá, kde ceny nie sú až také vysoké, ale je tam veľa pracovných príležitostí i študentov?

Záleží od toho, aké má investor preferencie a na čom mu najviac záleží. Menšie a slabšie mestá ponúkajú vyššie výnosové percentá z investície a zároveň hlavné mesto, prípadne krajské mestá, ponúkajú väčšiu stabilitu a udržateľnosť trhovej ceny nehnuteľnosti.

Na aké kritériá sa zamerať pri kúpe bytu na prenájom?

Preferujeme lokality s veľmi dobrou občianskou vybavenosťou, zároveň upozorňujeme na vylúčené lokality v meste s problematickými skupinami obyvateľstva. Čo sa týka izbovosti bytov, radšej navrhujeme malometrážne 1-izbové byty, prípadne kritériom by malo byť výnosové percento u investície, ktorú realizujeme. Zo skúsenosti vieme, že vyššie výnosové percento možno očakávať pri malometrážnom, ideálne 1-izbovom byte porovnávajúc s väčším, napríklad 3-izbovým bytom.

Zo skúsenosti vieme, že nájomca si nechce kupovať vlastný nábytok a zariadenie bytu. Ako odporúčate byt na prenájom zariadiť?

Nájomca očakáva zariadený byt, do ktorého sa nasťahuje so svojimi osobnými vecami. Zo skúsenosti vieme, že nájomca si nechce kupovať vlastný nábytok a zariadenie bytu. V prípade, že byt zariadime, tak sa skôr prenajme. Skôr prenajatý byt prináša okamžitú výnosnosť na nájomnom a tým je pre prenajímateľa efektívnejší.

Na čo si mám pri kúpe bytu na prenájom dať pozor?

Čo sa týka bezpečného prevodu odporúčame, aby kúpna cena počas prevodu bola vinkulovaná na účte v banke prípadne uložená v notárskej úschove. Čo sa týka toho, že uvedený byt ma slúžiť na prenájom, mali by sme prioritne vychádzať z toho, aké je predpokladané výnosové percento z uvedenej nehnuteľnosti. Pri starších bytoch sa môžeme zaujímať aj o výšku odvodu do fondu opráv za uvedenú nehnuteľnosť. Vyšší fond opráv znamená menší priestor pre zinkasované nájomné, ktoré získa prenajímateľ.

Považujete v súčasnej dobe investíciu do nehnuteľnosti za bezpečnú a výhodnú?

Áno.

Autor: Roman Kružliak, investor do nájomných nehnuteľností